はちみつお手伝いの学びブログ

価格査定は、公示価格を参照したり、売買実例により比較することがよく行われますが、道路と敷地についての利用状況が類似しているものが比較しやすいといえます。 例えば、商業地の場合、道路の幅員が似ていると容積率制限や人の流れなどが比較しやすく、また容積率の高い地域では、容積率100%当たりどのくらいの単価かということが比較的に使われたりします。 住宅地の場合では、道路によって住環境が変わることがあり、また、中高層住宅の場合には、日照や容積率の関係で土地利用が大きく変わることもあります。道路をもう少し広くとらえるならば、商業地であっても住宅地であっても、あるいは工業地であっても、その連続性や系統性が、土地利用に大きな影響を与えることも知っておく必要があります。
小規模住宅用地とは200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。小規模住宅用地の課税標準額については、評価額の6分の1の額とする特例措置があります。 一般住宅用地というのは、小規模住宅用地以外の住宅用地をいいます。 たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。 一般住宅用地の課税標準額については、評価額の3分の1の額とする特例措置があります。
取引上 どうろに関する調査によって分けることができます。 ①物的情報  不動産の取引については、物件情報として物件に関することが流されます。物件についての情報は数多くありますが、その中でも必ず明示しなければならないものは〔道路の幅員〕です。 ②重要事項の説明  宅建業法35条では、宅建業者に、宅地建物取引士をして重要事項を説明させる事を義務づけています。この説明の中には、当然道路に関することが含まれており、建築基準法の制限も該当しています。
土地利用のための調査は、建築確認を受けられるかどうか、土地の空間をどの程度利用できるか、の2つの面についての調査がねらいです。 ①建築確認と道路 土地に建築物を建てられるかどうかは、建築確認を受けられるかどうかによって決まります。(建築基準法6条) 建築確認とは、建築計画が建築基準法やこれに基づく命令及び条例などの規定に適しているかどうかをチェックすることです。その中で最も基本になることは、敷地が建築基準法の定める道路に接しているかどうかです。 ②形態規制と道路 敷地に建築物を建てることは空間利用ということになります。 敷地の空間は、道路の幅員によって制限されることがあり、その制限は、建築物の容積率と高さによるものとがあります。
道路調査の目的を大別すると、①利用のため②取引のため③価格査定のため の3つがあります。 道路調査は、道路の幅員など道路そのものに関する調査と、建物の敷地が道路にどの程度接しているかという調査の、おおきく2つに分けられます。 この2つの調査内容の結果によっては、建物の敷地の利用価値は異なり、当然価格にも差が生じることになります。
防火地域に建築物を建てる際には、次のような原則があります。 ・「地階を含む階数が3以上」または「延べ面積100㎡超」の建物は、耐火建築物にしなければならない。 ・それ以外の建築物は、耐火もしくは準耐火建築物にしなければならない。 また、防火地域内にある看板・広告塔で、次の場合には、その主要部分を不燃材料でつくり、または覆わなければなりません。 ・建築物の屋根に設けるもの ・高さが3mを超えるもの 延べ面積が50㎡以内の平屋建ての付属建築物で、外壁と軒裏が防火構造であれば、耐火建築物や準耐火建築物にする必要はありません。
建物が密集している場所では、火災が起こったときに延焼しやすくなってしまい危険です。 このような地域を防火地域や準防火地域に指定して、建築物に一定の制限をかけています。 なお、防火地域・準防火地域では、外壁が耐火構造の建築物は、その外壁を境界線に接して設けることができます。
通行の妨げになるので、道路内に建物を建ててはいけません。しかし、以下の建築物については道路内に建築することができます。 ①地盤面下に設ける建築物 ②公衆便所や巡査派出所などで建築審査会の同意を得て許可されたもの ③公共用歩廊などで建築審査会の同意を得て許可されたもの
1・道路とは 建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとしています。 接道義務は、火災などの際に消火活動や避難の便のために設定されました。よって次のような規制もあります。 ①周囲に広いがある場合で、特定行政庁が支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、2m以上接していなくてもよい。 ②特殊建築物や3階建て以上の建築物の敷地はこの規制よりも条例により付加することはできるが、緩和することはできない。 古い街などでは、幅員4m未満の道も多く存在します。「幅員4m以上の道路に接していないから違法です」といって建物を再築できなくしてしまうわけにもいきません。そこで、幅員4m未満の道であっても、建築基準法がっ適用される際にすでにあったもので、特定行政庁が指定したものについては「道路」とみなすことにしました。これを「2項道路」といいます。 2項道路の場合、将来的には幅員4m以上の道路にしたいため、道路の中心線より2m後退した線を道路と敷地の線よりも下がって建てなければなりません。これをセットバックといいます。
日影規制とは、日照を確保するため、長時間にわたって日影とならないように建築物の高さを制限するものです。 第1種・第2種低層住居専用地域・田園住居地域は軒の高さが7mを超える建築物または地階を除く階数が3以上の建築物。 第1種・第2種中高層住居専用地域・第1種・第2種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域は高さが10mを超える建築物。 用途地域の指定のない区域は、①軒の高さが7mを超える建築物もしくは地階を除く階数が3以上の建築物、または、②高さが10mを超える建築物のうちから地方公共団体がその地方の気候および風土、当該区域の土地利用の状況等を勘案して条例で指定するもの。 となっていますが、例外もあります。 商業地域・工業地域・工業専用地域においては、日影規制の対象区域として指定することができません。

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